论城市房屋拆迁补偿安置/王卫洲
作者:法律资料网 时间:2024-07-02 03:55:04 浏览:8096
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作为一名律师，根据多年的办案实践，笔者以为绝大部分拆迁纠纷是由于补偿安置不能达成一致引发的，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，很多当事人来电咨询说遇到拆迁，不知道拆迁应该怎么补偿，当事人最关心的问题仅是如何补偿、如何安置，补偿安置问题实际上是拆迁的核心问题。
笔者为避免当事人权益受到侵犯，特对拆迁补偿安置从法律角度进行探讨和分析，希望能够对遇到拆迁的朋友有所帮助。
一、拆迁的概念
“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为（这其实是指城市房屋拆迁）。
由于我国立法以及社会环境等各方面条件的限制，农村房屋拆迁立法还不完善，至少不存在一部统一的集体土地拆迁法规，大部分地区对农村房屋拆迁走的是地上附着物的形式，这对农民来讲其实是很不公平的，这个问题我将在谈土地征收的时候予以解析。
二、拆迁需要什么样的程序和条件。
拆迁应当在符合法定条件的前提下并按照法律规定的程序进行。
城市房屋进行拆迁的应当依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁裁决工作规程》等相关法律规定进行，在取得《拆迁许可证》后拆迁工作方可实施。
简单的说拆迁的基本条件即是否具备拆迁人资格就是项目单位是否有拆迁许可证。需要作出说明的是颁发拆迁许可证应当具备（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。也就是我们平常所说的五大要件。
关于拆迁应当具备的基本条件在法律上规定的很明确的，应该是比较容易看懂的，在具备以上基本条件下还应该按照法定的程序来进行。笔者认我国城市房屋合法的拆迁形式应当归为两类，一是协商拆迁，即拆迁人与被拆迁人对于拆迁有关的事项能够达成一致，双方签订拆迁拆迁协议，按照协议的约定进行拆迁和补偿安置；二为强制拆迁，在符合法定条件的前提下，按照法定的程序进行拆迁工作，但被拆迁人没有正当理由拒绝拆迁的，可以由有关部门强行进行拆迁。强制拆迁又会分为行政强制拆迁和司法强制拆迁笔者将在其他章节中解析，本文不再详细的进行阐述。
协商拆迁即具备拆迁五大要件的前提下，应当按照如下程序进行，1、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。2、拆迁人与被拆迁人应当依照城市房屋拆迁管理条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。3、被拆迁人搬出被拆迁的房屋，拆迁人实施拆迁。
如果双方难以达成拆迁协议的可以申请由房屋拆迁管理部门裁决。双方达成拆迁协议后被拆迁人反悔的，拆迁人可以直接向人民法院起诉或者申请民商事仲裁。对于强制拆迁的法定程序将在其他章节中详细解释，本章不在阐述。
三、拆迁房屋应当如何进行补偿。
1、拆迁补偿安置中存在的问题。
在拆迁过程中当事人争议最大、最容易引发矛盾的环节，一方面导致被拆迁户的权益受到了侵犯、一方面导致建设项目工程工期拖延笔者认为在我国城市房屋拆迁安置国中存在以下严重的问题。
（1）拆迁补偿安置不全面。按照现行法律的规定，拆迁补偿的范围为被拆除的房屋及其附属物、被拆除的未超过批准期限的临时建筑物。但是事实上，被拆迁人在拆迁过程中的损失除建筑物的价值以外还有更重要的部分——国有土地使用权，拆迁的真正目的就是要取得房屋及其附属物的土地使用权，而且，“合法取得的土地使用权应当属于公民的财产权并受到相应的保护。”基于这些法律规定，笔者认为拆迁补偿安置国中对被拆迁户的国有土地使用权予以忽略，而且我国法律规定提前收回国有土地使用权的应当予以补偿，房屋所有权与土地使用权是不能分离的，拆迁房屋自然构成土地使用权的灭失，故在拆迁过程中仅对被拆房屋及其附着物进行补偿是明显的不合理的。
（2）拆迁补偿标准偏低。按照《条例》的规定， 第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。但在实践操作中往往补偿标准会低于市场标准，特别是对于被拆迁房屋区位价值、用途价值拆迁人一般会采取的避免的方式回避。特别是拆迁评估往往不会正确的评估被拆迁房屋的价值，很多时候拆迁人指定的补偿标准就是评估单位作出评估结果的唯一依据。
（3）拆迁补偿不及时。“房屋拆迁补偿不及时的情况在我国非常严重。拆迁人往往在还不具有对被拆迁人进行补偿的资力时，就开始拆迁行为，导致被拆迁人长期得不到相应的补偿，对被拆迁人的正常生活造成了巨大的影响，严重侵害了被拆迁人的财产权利。”
这些如何问题得到解决呢，笔者以为拆迁过程被拆迁户的权益受到侵犯的根本原因就是双方的地位实力不平等的原因，作为拆迁人器进行的工程项目往往是政府希望早日完成的工程，所以在实施拆迁过程中拆迁人才去的措施在形式一般都是合法的，如被拆迁人长期的不配合拆迁，将会面临着行政裁决和强制执行，有时候条件符合还会先予执行，所以拆迁人往往不会答应被拆迁人的要求而是走强制执行的司法或行政程序。笔者以为这类问题若想得到解决，应当对症下药从根本上治疗。
四、解决补偿安置问题的对策。
1、加强立法，限制强制执行，提高强制执行的门槛。如果强制执行的条件定的太低，开发商往往不会与被拆迁人真诚的去谈判，平等的去协商，再者拆迁本来应当属于民事行为，政府干涉太多总不利于事态的正常合理发展，国家目前正在制定新的拆迁法规，对于被拆迁人的合法权益将加大保护力度。
2、对于被拆迁的房屋应当如何补偿安置，笔者根据多年承办拆迁案件的实践经验认为，拆迁实际上属于一个民事行为，关于其如何让补偿应当由当事人自行的协商，可以由货币补偿、房屋产权产权调换、货币补偿加产权调换。
货币补偿即将被拆迁的房屋及其附属物和因拆迁给被拆迁人带来的直接损失等折合成货币的形式，以金钱来进行补偿的补偿方式。
产权调换即不以货币进行补偿，而是拆房补房，以房屋产权来进行补偿安置。
货币补偿加产权调换即对于拆迁的房屋按照一定的标准进行估价并以货币的形式补偿，同时为被拆迁人解决住房问题，发给安置房屋或廉价出售给安置房的补偿安置方式。
第一种和第二种是拆迁条例中规定的方式，笔者以为在实践中单纯的货币安置或者产权调换基本上是不可行的，拆迁人与被拆迁人应当以第三种方式进行补偿，即对于被拆迁户的房屋和附属物以货币形式进行补偿，并对其进行房屋安置。
3、健全拆迁过程的听证、评估等事项的实施机制和监督机制，使这些程序能够真正的实现其价值，加强被拆迁人在拆迁过程中的参与权和监督权。
笔者作为一名拆迁律师，对于目前我国城市房屋拆迁补偿安置存在的问题提出一点见解，希望对当事人维护自己合法的权益有所帮助。
国家烟草专卖局转发《审计署关于内部审计工作的规定》的通知
国家烟草专卖局
国烟审[2003]336号
国家烟草专卖局转发《审计署关于内部审计工作的规定》的通知
各省、自治区、直辖市及大连、深圳市烟草专卖局（公司），各省级工业公司，郑州烟草研究院，合肥设计院，南通、昆明、珠海醋酸纤维有限公司，国家局各直属二级公司：
现将《审计署关于内部审计工作的规定》（中华人民共和国审计署令第4号）转发给你们，请认真遵照执行。《审计署关于内部审计工作的规定》是加强内部审计工作法制化、制度化、规范化的重要保障。各单位要认真组织学习，采取有力措施，切实贯彻落实；要进一步提高内部审计工作水平和质量，真正发挥内部审计在维护经济秩序、促进企业加强管理的重要作用。
国家烟草专卖局
二00三年六月十七日
深圳市建设工程现场文明施工管理办法
广东省深圳市建设局
深圳市建设工程现场文明施工管理办法
深圳市建设局
第一章 总 则
第一条 为加强本市建设工程现场文明施工的管理，维护市容整洁和城市安全，使文明施工规范化、标准化、制度化，根据国家建设部和省建委的有关规定，结合我市的实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内房屋建设、土木工程、设备安装、市政道路、管线敷设等各项建设工程现场文明施工的管理。建设单位、施工单位和其他有关单位均应遵守本办法。
第二章 现场文明施工设计
第三条 施工总包单位在编制施工组织设计时，对文明施工必须进行设计，有关部门在审查施工组织设计时一并审查。
第四条 文明施工设计内容：
（一）施工现场平面布置图。包括临时设施、现场交通、现场作业区、施工设备及机具的布置、成品、半成品、原材料的堆放位置等。
大型工程平面布置因施工期变动较大，可按基础、主体、装修三阶段进行施工平面图设计。
（二）现场围栏的设计。
（三）现场工程标志牌的设计。
（四）临时建筑物、构筑物、硬地化、道路等单体设计。
（五）现场污水处理排放设计。
（六）粉尘、噪音控制措施。
（七）施工区域内现有市政管网和周围的建、构筑物的保护。
（八）现场卫生及安全保卫措施。
（九）现场文明施工管理组织机构及责任人。
第五条 施工单位根据文明施工设计编制文明施工增加费（包括工地围栏、硬地化、大临设施超标费、市政管线保护费及其它文明施工费等），该费用作为施工措施费（1号标书）组成部分列入工程总造价。
第三章 现场文明施工的标准
第六条 建设工程施工现场周边应设置连续、密闭的围栏。其标准如下：
（一）在本市主要路段和市容景观道路及机场、码头、车站广场设置的围栏，其高度不得低于2．3米，使用的材料应保证围栏稳固、整齐、美观（主要用砌筑材料）；
（二）在其他路段设置的围栏、其高度不得低于1．8米，使用的材料应保证围栏稳固、整齐、美观（不得使用铁皮瓦、石棉瓦）。
（三）围栏外部应做简易装饰，色彩与周围环境协调。
（四）场地出入口大门应庄重美观、门扇应做成密闭不透式。
第七条 工程标牌（五牌一图）。施工现场应设置工程标牌，工程标牌为施工总平面布置图，工程概况牌、文明施工管理牌、组织网络牌、安全纪律牌、防火须知牌。工程概况牌设置在工地围栅的醒目位置上，载明项目名称、规模、开竣工日期、施工许可证号、建设单位、设计单位、
质量、安全监督单位、施工单位、监理单位和联系电话等。
第八条 临时建筑物、构筑物包括办公用房、宿舍、食堂、仓库、卫生间、淋浴室及消防用的砂、水池等。临时建筑物、构筑物，要求稳固、安全、整洁，并满足消防要求，禁止使用竹棚、石棉瓦、油毡搭建。
现场设置集体宿舍时，应具备良好的防潮、通风、采光等性能，并与作业区隔离。人均床铺面积不小于2平方米，并进行适当的分隔。按设计架设用电线路，严禁任意拉线接电，严禁使用电炉和明火烧煮食物。
第九条 成品、半成品及原材料的堆放。严格按施工组织设计中的平面布置图划定的位置堆放成品、半成品和原材料，所有材料应堆放整齐，不得侵占市政道路及公用设施。确需临时占用的，应由建设单位提出申请，由建设行政主管部门签署意见，经有关部门批准，并将批准号的标志
悬挂在现场。
第十条 现场场地及道路应硬地化。其厚度和强度应满足施工和行车需要。现场场地和道路要平坦、通畅、并设置相应的安全防护设施和安全标志。周边设排水沟，现场不允许有积水。
第十一条 污水的处理和排放。场地内应设沉淀池和冲洗池，并做到：
（一）所有的生活或其它污水必须分别处理后方能经排水渠排入市政排水管网或河流。
（二）采用钻孔或其他施工产生的泥浆，未经沉淀不得排入市政排水管网或河流。废浆和淤泥应使用封闭的专用车辆进行运输。
第十二条 粉尘控制：
（一）由于其他原因而未做到的硬地化部位，要定期压实地面和洒水，减少灰尘对周围环境的污染。
（二）禁止在施工现场焚烧有毒、有害和有恶臭气味的物质。
（三）装卸有粉尘的材料时，应洒水湿润和在仓库内进行。
（四）严禁向建筑物外抛掷垃圾。
第十三条 工程开工前，施工单位会同建设单位对施工现场进行踏勘，对可能损坏的周围建筑物、构筑物、市政设施和管线制订相应的保护措施，保证施工安全进行。
第十四条 运输车辆应做到：
（一）运输车辆必须冲洗干净后方能离场上路行驶。
（二）装运建筑材料、土石方、建筑垃圾及工程渣土的车辆，应采取有效措施，保证行驶途中不污染道路和环境。严格执行《关于加强深圳经济特区土石方运输车辆管理的若干规定》（深建字〔1997〕185号）。
第十五条 噪音控制：
（一）建成区内的新建项目，建设、设计、施工单位应采用低噪音的工艺和施工方法。
（二）建筑施工作业的噪声可能超过建筑施工现场的噪声限值时，施工单位应在开工前向建设行政主管部门和环保部门申报，核准后方能开工；
（三）在城市建成区内，禁止中午和夜间进行产生噪音的建筑施工作业（中午12时至下午2时，晚上11时至第二天早上7时）。由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需中午或夜间连续施工作业的，应向建设行政主管部门和环保部门申请。
第十六条 现场卫生：
（一）明确施工现场各区域的卫生责任人。
（二）食堂必须申领卫生许可证，并应符合卫生标准，生、熟食操作应分开，熟食操作时应有防蝇间或防蝇罩。禁止使用非食用塑料制品作熟食容器，炊事员和茶水工需持有效的健康证明上岗。
（三）施工现场应设置卫生间，并有水源供冲洗，同时设简易化粪池或集粪池，加盖并定期喷药，每日有专人负责清洁。
（四）设置足够的垃圾池和垃圾桶，定期搞好环境卫生、清理垃圾，施药除“四害”。
（五）建筑垃圾必须集中堆放并及时清运。做到工完场清。
（六）工地应设茶水亭和茶水桶，做到有盖、加锁和有标志。夏季施工应有防暑降温措施。
第十七条 现场安全、保卫：
（一）建立健全安全、保卫制度，落实治安、防火、计划生育管理责任人。
（二）施工现场的管理人员、作业人员必须配佩工作卡。工作卡由总包单位制作，工作卡有本人相片、姓名、所属单位、工种或职务，管理人员和作业人员的标卡应分颜色区别。
（三）建立来访登记制度，不准留宿家属及闲杂人员。
（四）经常对工人进行法纪和文明教育，严禁在施工现场打架斗殴及进行黄、赌、毒等非法活动。
第四章 文明施工的管理
第十八条 市建设行政主管部门是现场文明施工的管理部门，各区建设行政主管部门在市建设行政主管部门指导下负责区属工程文明施工的管理。
第十九条 市、区施工安全监督站按分工对在建项目实施安全监督的同时，实施文明施工监督。
第二十条 建设单位应大力支持、配合施工单位搞好文明施工工作，并保证文明施工增加费按时到位。
第二十一条 各施工单位按本规定组织文明施工，建立文明施工管理责任制，开展文明施工达标活动。
第二十二条 市建设行政主管部门按本规定的标准进行量化管理，制定文明施工的评定标准。
第二十三条 市、区安全监督机构根据评定标准，对工程项目组织检查，检查结果分为“文明施工不合格工地”、“文明施工合格工地”、“文明工地”。对“文明工地”颁发标志牌。
第二十四条 市建设行政主管部门每年组织两次文明施工大检查，在“文明工地”的基础上，评选出市级“示范文明工地”。
第二十五条 对安全检查不合格的工地，不得评为“文明工地”。文明施工不合格的工程项目，不得参加市优质样板工程评选。
第二十六条 凡违反本办法的，由市、区建设行政主管部门视情节轻重，根据建设部第15号令《建设工程施工现场管理规定》给予警告、通报批评，责令限期改正，责令停止施工整顿，吊销施工许可证的处罚。
第二十七条 本办法由深圳市建设局负责解释。
第二十八条 本办法由一九九八年十月一日起实行，原深建字〔1993〕87号文《建设工程施工现场文明施工及环境管理暂行规定》同时废止。
1998年9月11日
