广东省职工生育保险规定

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建立不动产先取特权制度之探索
——兼论执行房屋开发商房产中对第三人权利的保护
高建新　严志凌

一、问题的提出
　　法院执行房屋开发商为被执行人、开发的房产为执行标的物的案件，常遇到这样的问题：被拆迁人、购房人、建筑商、建材商等作为案外人，对开发商具有某种请求权，但未经裁判、仲裁或强制执行债权公证，无申请强制执行的依据，不能参与分配，但由于他们的权利的客观存在，有的地位还很特殊，如被拆迁人与建筑商，他们的权利与案件申请人的权利冲突非常突出。法院在执行中显然不能无视他们的现实利益，而如何设置一项法律制度来保护他们的合法权益，是值得我们研究的问题。
二、问题的分析
　　在现行法律制度下，上述案件申请人的权利与案外第三人权利冲突之所在，案外第三人可获得何种保护，是我们讨论的前提。我们试作如下分析：
　　(一)被拆迁人、购房人权利所处状态。购房人的权利就是作为买方请求开发商交付房屋的权利，无须赘述。被拆迁人，是指在房屋开发商建造新房前原有土地上旧房的所有权人，在大多情形下，开发商承诺对其安置新房，补偿拆迁的旧房。在此情况下，被拆迁人与开发商约定在以后开发商新建的房屋中获取一定面积房屋产权，被拆迁人贴补开发商新房与旧房之差价。在拆迁合同、房屋买卖合同实现之前，当法院将房屋产权强制执行给申请执行人时，被拆迁人、购房人即成为物权(房产)变动中的第三人。上述第三人既不是当事人(在本文中指的是被执行人房屋开发商与申请执行人)，也不能凭合同申请参加法院执行案件的分配，但是，案件的执行结果与其有密切利害关系，这就构成物权变动中第三人的法律地位特征。
　　(二)现行法律制度对作为物权变动中第三人的被拆迁人与购房人的权益给予了怎样的保护呢?从被拆迁人与购房人所获得的权利来分析，他们与房屋开发商分别签订有房屋拆迁安置合同和房屋买卖合同，根据合同，被拆迁人与购房人有从开发商处获取房屋所有权的权利，有向开发商交付房款的义务，被拆迁人另有承担受拆迁的义务。虽然被拆迁人与房屋开发商签订的合同似乎有特别之处，包含有一方在被另一方拆迁旧房之后有权占有另一方新房的约定，但是，与一般的合同并无本质上的区别，双方的权利义务依然是通过协商一致签订合同的方式加以明确、固定的，而非法定的权利，依通常的内容看符合买卖合同的特征，可以归为买卖合同一类。购房人获得的是买卖合同中所享有的权利自不待言。因此，被拆迁人与购房人所享有的权利均是合同权利，是请求交付标的物的债权，统属于债权的范畴。在被拆迁人、购房人与房屋开发商签订了不动产买卖合同之后，被拆迁人、购房人均可能已付出了一定的代价，包括旧房被拆让及支付房款等，而对于开发商交付房屋的期待则只能通过买卖合同的履行来实现，一旦开发商违约，被拆迁人、购房人可依据合同行使债的请求权，该请求权有《合同法》为其保障的法律依据。但是，应当看到，该请求权的实现受到了前文所述物权变动的影响，根据物权法定、物权优先于债权保护原则的规定，再结合不动产买卖合同中并无担保适用的实际状况，可推知被拆迁人、购房人享有的权利受保护的状态是处于相对脆弱的境地的。
　　(三)根据公平与正义观念，有建立对被拆迁人、购房人特别保护的制度的必要。我们的理由如下：(1)被拆迁人对开发商所建房屋享有的权利是个比较特殊的权利，因为被拆迁人原先享有一个物权(即旧房)，他与开发商在房屋建造前即有取得新建房屋物权的合意，也可以说，被拆迁人在开发商新建房屋上所享有的物权是与房屋建造相伴而生的，被拆迁与受安置是密不可分的，我们是否因之可将被拆迁人与开发商之间的交易形象地比成物物交换?其实，从实质上我们可以将它界定为一种不动产买卖行为，虽然它与一般的买卖有所区别。被拆迁人在失去原有旧房时即与房屋开发商有获取新房屋产权的约定，开发商获取了被拆迁人的旧房物权，并未支付钱款给被拆迁人，而是承诺给被拆迁人新房物权，如果此时对其房产权不予特别的保护，而将开发商的房产执行给他人，则对被拆迁人而言，他不仅失去了获取新房的产权利益，连原有的用以交换的房屋也因拆迁而不复存在，失去了栖身之所。从物权保护角度看，他赖以取得新房的原有旧房物权并未受到特别的保护。因此，不仅被拆迁人利益确有受损，而且让人感觉其中有不公平之处。(2)购房人利益受妨碍的情况与被拆迁人有所不同，他与开发商签订了购房合同，对合同履行基本有三种不同情况：一是购房人已付足全款并已入住，但尚未取得房产证；二是购房人已预付部分房款或定金；三是双方仅签订了合同。由于合同履行情况的不同，在法院将房产执行给他人时，购房人受到的具体利益妨碍也不同，有的是虽已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所订合同得不到实际履行，追究违约也成为不实际。在现实生活中，发生第一种情况下的受损尤为让人不能接受，也引得人们对如何实现不动产交易安全感到困惑。虽然情形不同、受损程度不同，但总的可归纳为购房人对开发商请求交付标的物债权实现的受损。
三、问题的解决——建立不动产先取特权制度
　　分析了不动产物权的变动可能造成的对被拆迁人、购房人利益的影响，我们由此可得出结论，不动产物权的变动中，对第三人的利益影响是客观存在的，如何处理调整好此中种种利益关系，确定公平合理的清偿规则，则需要建立一个法律制度来加以调整，即规定有哪些权利是应予优先保护的、保护的范围是什么、享受优先权利保护的顺序是怎样的等等。只有建立了这样的法律制度，才能对一些确有优先保护必要的权利提供切实的保障。据此，笔者建议在我国民法中建立不动产先取特权制度，在上述权利冲突中，平衡保护各方利益。同时，为维护交易安全，提供制度保障。
　　不动产先取特权，是债权人所享有的就债务人的特定不动产先于其他债权人受清偿的权利。关于不动产先取特权，在我国现行法律中并没有规定。但有国外的立法例可资借鉴。《日本民法典》第八章有先取特权之规定，规定因不动产的保存、工事、买卖等原因所生债权，于债务人的特定的不动产上有先取特权；先取特权未经登记，可以对抗无特别担保的债权人；但经过登记的不动产先取特权，可以先于抵押权而行使。日本《不动产登记法》对先取特权的登记作了规定。我们提出建立不动产先取特权制度的理由除前文所述必要性分析之外，还有如下：
　　1?不动产先取特权，是就将来的不动产设立的。由于设立权利时不动产还未形成，故抵押、让与保证制度不能取代先取特权制度。功能上的差别是我们应特别注意之点。
　　2?通说认为不动产不适用留置权之规定，但实务中对因建造费未得受偿而拒不让出占有不动产的建筑商，强制其将建筑物交与他人而置其利益于不顾，与社会通常的公平观念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆迁人、购房人已付款并入住者，其权利与申请人之权利冲突时，社会公认的处理原则也是应当保护其利益。
　　据此，笔者建议，在先取特权制度中应当明确规定以下主要内容：1?因不动产的保存、不动产的建造、不动产的买卖等原因所产生的债权，于债务人的特定不动产上有先取特权。2?不动产先取特权就同一不动产相互竞合时，其优先权的顺序是不动产的保存、建造、买卖。3?就同一标的物，同一顺序的先取特权人有数人时，如先取特权经过登记的，以登记时间较早的为先，如先取特权未经登记的，按其各债权额比例清偿。4?房屋拆迁安置作为不动产买卖的特殊情形，被拆迁人就其被拆迁的房屋价值部分，对合同约定的房屋有比不动产保存、建造和一般买卖更为优先的先取权利。5?不动产保存、建造的先取特权，经登记的，可先于抵押权而行使。不动产买卖的先取特权早于抵押权登记的，则先于抵押权而行使。
　　四、制度的应用——对拆迁人、购房人权益之保护
　　建立不动产先取特权制度，对解决被拆迁人、购房人利益保护问题，是十分有力的。但是，在不动产先取特权制度建立之前，目前如何调节好申请人与被拆迁人、购房人的利益则是刻不容缓之事。笔者主张，总原则是根据法院强制执行案件中申请人享有的权利的类型不同，依不动产先取特权制度理论，对第三人采取相应的保护措施。
　　目前在执行实务中已经注意到，由于权利类型的不同，在各种权利同时出现时，在确定优先次后的顺序上应当是不同的，即物权请求权优先，其次是一般债权。根据实体法确定的物权，要优先于根据程序诉讼、公证确定的债权，不得以进入执行程序的先后来确定受偿顺序。这一原则在最高人民法院公布施行的《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》相关的规定中有体现。如《规定》第88条第2款规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。所谓的“基于所有权和担保物权而享有的债权”正是通常所称的物权请求权。从本条规定内容上，我们或多或少地可以感觉到最高人民法院要根据权利性质的不同规定执行程序中权利受偿的顺序，以解决执行程序中权利冲突的调节问题，但限于司法解释的职权，未能从法律制度建设高度，创设解决上文所述现实问题的制度。此外，依据该《规定》，根据权利的不同确定执行优先次后顺序的适用前提，限于各种权利已经由法律文书确定了的情形，其中之缺陷在于对许多未经法律文书确定的特殊权利未予以特殊有效的保护。
　　应用不动产先取特权制度来解决上述不足，区分申请人权利的不同，采取不同的保护措施。将申请人的权利分为物权请求权与债权请求权两类。根据物权请求权优先的原则予以保护，申请人所获得的物权请求权包括因基于物的所有权所生请求权、先取特权和担保物权。对房屋具有所有权，据此权利所生请求权的保护自不待言。申请人对房屋开发商有担保物权的情形，也已普遍形成共识。问题是，实践不乏建筑商是申请人的情况，此时我们应特别注意到应确认建筑商享有本文所述的不动产先取特权，给予其应有的保护。同时也应注意，当建筑商、被拆迁人、已付房款并占有房屋的购房人是执行案件的案外人时，在执行中对他们享有的先取特权也应予以特别保护。本文着重论述对被拆迁人、购房人保护措施如下：
　　1?关于对被拆迁人权益的保护。从建立科学的不动产先取特权的角度，笔者在前文将被拆迁人所享有的权利明确的规定为比一般不动产买卖享有更为优先清偿的先取特权，这样规定是在充分考虑了被拆迁人权利的特殊性基础上作出的。
　　基于被拆迁人不动产先取特权这一权利的特殊性和在执行案件中法院对被拆迁人权利存在的已知性，笔者认为，在执行案件中，因不存在申请人对房屋有所有权的情形，也不存在申请人对房屋的担保物权有早于被拆迁人不动产先取特权产生的情形，因此，可以推论，无论申请执行人是基于其他物权请求权还是债权请求权提出的对开发商的强制执行申请，法院均不得将开发商房产中安置给拆迁人的房产部分强制执行给申请人，从而给予被拆迁人以特别的物权保护，这样既符合执行案件应注重社会效果的要求，也与公正公平的法理不悖，实现了不动产先取特权制度的目的。这也是目前在相应制度建立之前，人民法院对拆迁户予以特别保护的理论依据，是以追求社会正义和公平为目的的。
　　2?关于对购房人权益的保护。购房人根据与开发商签订的房屋买卖合同，取得一项债权，即请求开发商移转标的物(房屋)所有权。但如果购房人已支付了价款的，则购房人就其所支付的价款及利息在债务人的特定不动产上存在先取特权，因此，在执行案件中，根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对购房人应有的保护分述如下：
　　A?当购房人已向开发商付足房款并已占有房屋，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房屋产权证，但并不表明购房人有怠于行使权利的事实，同时作为法律关系状态来考虑此时已处于相当稳定状况，即根据合同，双方的权利义务已基本履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续。笔者认为：(1)如果此时执行案件中申请人所依据的债权请求权无特别担保的，则不能对房屋有比购房人优先受偿的权利。因为权利依其性质，属可以享有不动产先取特权的权利，申请人不比购房人具有优先性，此时显然不可将房产执行给申请人。(2)如果此时执行案件中的申请人依据物权请求权的，则根据物权的类别、当事人设定物权时间先后区别对待。总的原则是所有权优先于先取特权，对于担保物权，则根据设定权利的时间先后顺序来确定优先受偿的顺序。值得注意的是，在依法优先保护申请人享有的其他物权的情形下，对购房人的权利也应予保护。
　　B?当购房人与开发商签订了合同仅支付了定金或部分预付款的情况下，购房人仅就已经支付的定金和预付款部分对向开发商订购的房屋有先取特权，其应受保护的情形与上述相同，只是缩小了受保护的价额。
　　在上述情形中，如果是申请人与开发商签订有购房合同且早于第三人购房人已交足房款，据此要求开发商交付房屋的，缘于开发商的“一物二卖”，申请人则比购房人无论在实体权利的获得还是法律程序的启动方面均有优先性，对其权利的保护当然应优先，即应将房产执行给申请人。
　　C?如果购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未交付任何代价的，则购房人对开发商的房产不存在先取特权，其权益不受特别优先保护，即法院可将开发商房产执行给申请执行人。
　　另外需要特别说明的，在执行案件中应注意甄别购房人与开发商购房合同的签订与房款的交付时间，因本文所论述的对购房人权利的保护，前提条件为该购房人是在执行案件开始前已经与开发商签订了购房合同并支付了代价，如果是在执行案件开始后签订合同、支付代价的，则不应予以前文所述的保护。
　　五、结论
　　综上，我们认为，在执行不动产时，物权变动与有关债权人利害关系，在申请人与作为案外第三人的被拆迁人、购房人权利冲突时，如何平衡保护各方权利，要根据公平、正义之观念，建立相应制度去调节。不动产先取特权制度能够满足上述制度要求。通过建立不动产先取特权制度，在涉及不动产物权行为中，将权利受偿的顺序予以恰当的固定，确定应享有优先受偿的权利，从而落实权利保障制度，使得权利人从一开始即对自己所享有的权利在法律上处于一个怎样的位置，做到心中有数，则必然有利于规范、稳定、保护人们在民事活动中所构成的民事法律关系。同时，这一制度的建立对于在司法实践中，尤其是在民事诉讼的执行程序中，解决如何公平保护当事人、案外人的合法权益问题，有着十分现实的意义。鉴于制度建设滞后事实需要，实务上人民法院应当在执行本文讨论的案件时，以理论为指导，关注案外人的权利，在立法解决不能的情况下，可以通过司法解释来确定。
　　
　　(作者单位：江苏省南通市中级人民法院)
　
湖北省黄石市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发《黄石市城区城镇低保对象基本医疗保险实施细则》的通知(2007年10月26日)


大冶市、阳新县、各区人民政府，市政府各部门：

《黄石市城区城镇低保对象基本医疗保险实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻实施。


二〇〇七年十月二十六日



黄石市城区城镇低保对象基本医疗保险实施细则

第一章 参保范围和对象

第一条 本市城区内城镇职工基本医疗保险未覆盖的低保对象，均纳入城镇低保对象基本医疗保险范围。其身份的核定，以每年10月底各城区（开发区）民政部门核定的在册名单为准。

第二章 参保登记

第二条 凡符合条件的城镇低保对象，按下列规定到户籍所在地的社区劳动保障服务站办理医疗保险参保登记手续：

（一）以家庭为单位申报。

（二）携带户口薄、身份证、《黄石市城市低保户救助证》、《黄石市城市低保人员医疗救助证》等证件，低保对象中的“三无”（无生活来源、无法定赡养人、无劳动能力）人员另需携带居住地街道办事处出具的相关证明。

第三条 办理参保登记手续的期限为每年的10月1日至10月31日，低保对象在规定期间内办理手续的，从当年的11月1日起享受医疗保险待遇。

第四条 城镇低保对象参加基本医疗保险实行年度动态管理，参保后取消低保待遇的，当年仍按本细则享受基本医疗保险待遇，从次年起可参加城镇职工基本医疗保险或城镇居民基本医疗保险，参保年限合并计算。

第五条 社区劳动保障服务站负责参保人员个人信息收集并负责录入信息系统，填制《黄石市城区城镇低保对象医疗保险参保登记表》，初审参保人员的参保资料及相关证明材料，报市医疗保险经办机构审查，经市医疗保险经办机构确认后，为参保人员办理参保手续。

第三章 基金筹集与管理

第六条 城镇低保对象基本医疗保险所需统筹资金，由省、市财政及市民政部门医疗补助金分担，低保对象个人不缴费。筹资标准为低保对象每人每年140元，其中，省级财政补助100元，市级财政补助30元，市民政部门医疗补助金补助10元。

第七条 每年11月底前，市医疗保险经办机构向市财政部门报送下一年度用款计划，市财政部门应将市本级管理的城镇低保对象医疗保险专项补助资金及市民政部门低保人员补助资金落实到位，确保城镇低保对象医疗保险资金在12月31日前全额进入财政基金专户。

第八条 城镇低保对象基本医疗保险基金，设立财政专户，实行收支两条线，单独核算，专户管理，专款专用。

第九条 城镇低保对象医疗保险基金实行统一预决算制度、财务会计制度和内部审计制度。市劳动和社会保障局、市财政局、市民政局、市卫生局、市审计局、市监察局等部门共同负责城镇低保对象医疗保险基金管理的监督检查。

第十条 对城镇低保对象基本医疗保险基金管理及定点医疗机构服务中的违规违法行为，有关部门依照规定进行处理，触犯法律的移交司法部门依法追究有关人员的法律责任。

第四章 保险待遇

第十一条 城镇低保对象（以下简称“参保人员”）基本医疗保险基金由个人帐户和统筹基金构成。参保缴费额的10%配置个人帐户，用于支付门诊医疗费用；统筹基金用于支付住院（含恶性肿瘤的门诊放化疗、尿毒症门诊透析治疗、器官或组织移植手术后门诊使用抗排斥药物治疗三种门诊大病）医疗费用。

第十二条 参保人员在本市惠民定点医疗机构进行门诊、住院诊疗时，先享受惠民医院优惠政策，门诊挂号费、诊查费全免，住院诊查费、注射费、护理费、床位费、手术费、放射、B超、心电图、常规化验等优惠30%，医疗保险甲类药品（含增补的婴幼儿药品）目录的药品进院后的加成部分费用全免，在享受惠民优惠待遇基础上，再按本细则规定的比例报销其余医疗费用。

第十三条 一个年度内参保人员发生的符合支付范围的住院（含三种门诊大病）医疗费用，统筹基金累计最高支付限额为每人每年2万元。

第十四条 享受三种门诊大病的参保人员，其门诊大病治疗的费用报销60%。

第十五条 参保人员住院设立基金起付标准，起付标准以下为个人自付，起付标准以上、支付限额以下按比例报销：

（一）起付标准为100元，低保对象中的“三无”人员（无劳动能力、无法定赡养人、无收入来源）住院时不交起付费。

（二）起付标准以上的费用，惠民医院住院报销60%，转惠民医院以外医院及异地定点医院住院发生费用报销40%。

第十六条 下列情况发生的医疗费用，基金不予支付：

（一）低保对象未参保期间发生的费用。

（二）在非定点惠民医疗机构发生的费用。

（三）未办理转诊手续，在惠民医院以外定点医院发生的住院费用。

（四）未经批准备案在异地医院发生的住院费用。

（五）城镇职工基本医疗保险《三个目录》外的费用。

（六）参保人员违法违规所致个人伤害。

（七）自杀、自残所发生的医疗费用。

（八）出国、出境期间发生的医疗费用。

（九）生育及保胎费用。

（十）整形、美容手术费用。

（十一）有第三者赔偿责任的交通事故、医疗事故、药事事故等所发生的医疗费用。

（十二）其他不符合城镇低保对象医疗保险规定支付范围的费用。

第五章 医疗管理

第十七条 城镇低保对象基本医疗保险实行定点医疗服务。定点医疗机构为市惠民医院及惠民门诊。

第十八条 参保人员须持《黄石市城市低保人员医疗救助证》到惠民医疗机构就诊。

第十九条 参保人员在本市惠民医疗机构发生的门诊费用及住院费用，属个人自付的，由本人以现金支付给惠民医疗机构；按惠民医疗办法优惠的部分医疗费用，由市财政局与惠民医疗机构结算。

第二十条 参保人员符合条件的，可享受下列三种门诊大病待遇：恶性肿瘤的门诊放化疗、尿毒症门诊透析治疗、器官或组织移植手术后门诊使用抗排斥药物治疗。

第二十一条 参保人员患有三种门诊大病，由本人或代理人填写《黄石市城镇低保对象基本医疗保险大病门诊医疗申请表》，附相关病历资料和检查化验报告单原件，经社区劳动保障服务站初审确认后，报市医疗保险经办机构组织相关检查和专家会审，符合《黄石市城镇职工基本医疗保险部分慢性病门诊医疗费用报销规定的通知》（黄劳社发〔2003〕54号）规定，发给《黄石市城镇低保对象大病门诊医疗证》，享受规定的门诊大病医疗待遇。

享受三种门诊大病待遇的参保人员可选择一家定点惠民医院（惠民门诊）作为本人门诊大病就诊医院，尿毒症门诊透析患者经市医疗保险经办机构同意，可转市内其他定点医疗机构治疗。

第二十二条 参保人员住院和三种门诊大病诊疗实行在惠民医院首诊、转诊制，受医疗条件所限或因病情需要、需转其他医院治疗的，应遵循先市内后市外、逐级转院的原则。

第二十三条 参保人员转惠民医院以外医院住院治疗，需经主治医师填写《黄石市城镇低保对象医疗保险转院申请审核表》，经科主任签署意见，院长审核同意，报经市医疗保险经办机构审批后方可转院。

转院治疗时间最长为一个月，超出期限的，必须凭转院治疗病情证明，到市医疗保险经办机构办理延期审批手续。出院后凭病历资料、费用明细及医疗费用发票与转院审批表等资料，及时到市医疗保险经办机构办理审批报销手续。

第二十四条 门诊抢救与住院治疗未间断和批准转市内其他医院治疗的，均属一次住院。

第二十五条 参保人员患危急症，可在就近定点医疗机构就诊住院，但应由家属凭急诊证明在3个工作日内到市医疗保险经办机构补办急诊登记手续，出院后凭病历资料、费用明细及医疗费用发票与急诊申请审核表等资料，到市医疗保险经办机构办理审批报销手续，其住院费用按本细则转院报销规定办理。

第二十六条 参保人员长期驻外，需携带居住地的《暂住证》，到户籍所在的社区劳动保障服务站办理登记手续，报市医疗保险经办机构批准，并限选定当地一家惠民医院就诊，所发生的符合支付范围的门诊大病和住院费用，按本细则第二十五条处理。

长期驻外人员在外地定点医疗机构发生的普通门诊费用，凭门诊收据、病历资料送市医保经办机构审核，从本人个人帐户中扣减，超支不补。

第二十七条 参保人员医疗保险用药及医疗诊疗服务项目原则上限于黄石市城镇职工基本医疗保险甲类用药目录、诊疗项目目录和医疗服务设施目录范围。因病情确需进行特殊检查、诊疗、用药，经医院科主任建议、院长同意方可使用，其自付部分费用参照黄石市基本医疗保险三个目录规定办理。

惠民医院为参保人员使用的特殊用药、治疗、检查费用不得超过全年医疗费用总和的5%。

第二十八条 参保人员在惠民医院住院以及三种门诊大病发生的医疗费用结算，市医疗保险经办机构应在总量控制范围内采取普通病种据实、特殊病种限额和结算控制指标相结合的结算方式，与惠民医院签订医疗服务协议。

第六章 附则

第二十九条 参保居民有违规违法行为的，按照本细则、《黄石市城镇职工基本医疗保险暂行办法》和相关法律法规的规定处理。

第三十条 大冶市、阳新县可参照本细则自行制定本地区城镇低保对象医疗保险实施细则。

第三十一条 本细则由市劳动和社会保障部门负责解释。

第三十二条 本细则自2007年11月1日施行。