合肥市城市规划管理技术规定
安徽省合肥市人民政府
合肥市城市规划管理技术规定
政府令〔2007〕131号
《合肥市城市规划管理技术规定》已经２００７年１２月５日市人民政府第１０４次常务会议审议通过，现予发布，自２００８年１月２０日起施行。
市长
二○○七年十二月十八日
合肥市城市规划管理技术规定
第一章 总 则
第一条 为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《合肥市城市规划管理办法》及有关法规、规范，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内城市详细规划编制、城市规划管理及各项建设工程均应符合本规定，临时建设、个人自建房除外。
第二章 建设用地
第三条 城市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ１３７—９０）分类如下：
（一）R—居住用地；
（二）C—公共设施用地；
（三）M—工业用地；
（四）W—仓储用地；
（五）T—对外交通用地；
（六）S—道路广场用地；
（七）U—市政公用设施用地；
（八）G—绿地（公共绿地、公园绿地）；
（九）D—特殊用地。
第四条 居住用地（R），指居住区、居住小区、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星居民居住生活聚居地用地（商品住宅开发、经济适用住房、廉租房建设用地）。居住用地包括住宅用地（R０１）、公共配套服务设施用地（R０２）、道路用地（R０３）和公共绿地（R０４）。
（一）一类居住用地（R１），指以低层住宅为主、设施齐全、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；
（二）二类居住用地（R２），指以多层、高层住宅为主、设施齐全、布局完整、环境较好的用地；
（三）三类居住用地（R３），指设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或与其它用地有交叉的用地。
第五条 公共设施用地（C），指居住区级及以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中小区级、组团级的公共服务设施用地。
（一）行政办公用地（C１），行政、党派和团体等机构用地；
（二）商业金融业用地（C２），商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地，容纳除政府机关、社会团体以外的各种贸易公司、商社及其咨询机构、金融、保险、证券等行业及其它各类公司的办公建筑及其附属设施用地，旅馆、招待所、度假村及其附属设施用地，独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场、和综合市场用地；
（三）文化娱乐用地（C３），新闻出版、文化艺术、广播电视、图书、展览、游乐等设施用地；
（四）体育用地（C４），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；
（五）医疗卫生用地（C５），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；
（六）教育科研设计用地（C６），高等院校、中等专业学校、各类中小学用地（包括小学、初中、高中和寄宿制高级中学等学校用地）、科学研究和勘测设计机构等用地。
第六条 工业用地（M），工矿企业的生产车间、库房、办公用房、少量非经营性宿舍及其附属设施等用地，不包括职工住宅用地，该用地应归入R。
（一）一类工业用地（M１），对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；
（二）二类工业用地（M２），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；
（三）三类工业用地（M３），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。
第七条 仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
（一）普通仓库用地（W１），指储存一般货物的普通仓库用地；
（二）危险品仓库用地（W２），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。
第八条 市政公用设施用地（U），市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。
（一）供应设施用地（U１），供水、供电、供燃气、供热和加油（气）等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；
（二）交通设施用地（U２），指公共客运交通、货运交通、冲洗站和其他交通设施用地；
（三）邮电设施用地（U３），指邮政、电信等设施用地；
（四）环境卫生设施用地（U４），指雨水污水中水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；
（五）施工与维修设施用地（U５），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；
（六）殡葬设施用地（U６），指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；
（七）其他市政公用设施用地（U９），如：消防、防汛等设施用地。
第九条 绿地（G），市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。
（一）公共绿地（G１），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地。游乐功能为主的归入C３；
（二）生产防护绿地（G２），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。
第十条 对外交通用地（T），铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。
第十一条 道路广场用地（S），市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。
第十二条 特殊用地（D），军事、保密等特殊性质的用地。
第十三条 城市建设用地适建性规定：
（一）各类建设用地的划分和使用性质，应遵循土地使用相容性原则，符合经批准的详细规划规定；
（二）尚未批准详细规划的地区的建设用地，应根据总体规划、分区规划（开发区总体规划）和本规定之表一《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表一》）进行适建性划分和使用；
（三）需改变已经批准规划所确定的建设用地性质和适建范围，应编制调整规划并按规定程序和审批权限报批获准后方可执行；
（四）成片开发建设的居住区用地，应按规范要求首先做好四类用地平衡；
（五）不宜在底层为大型商业、农贸市场的建筑上建设居住建筑。严格限制底部小型商业上部住宅、办公建筑。
第十四条 合肥市人均建设用地标准按批准的总体规划执行。
第十五条 毗邻城市道路、河道两侧进行建设的项目，建设单位必须代征、代拆上述道路、河道中心线一侧内的用地和建筑（其中应包括与道路、河道配套的绿化带）。
第三章 建筑容量
第十六条 新区建设、旧区改建应成片开发，不宜零星建设。
第十七条 成片开发建设（新区）的居住用地建筑容量控制指标按国家相关规范执行。建筑密度、容积率按净指标与用地平衡指标换算。
第十八条 其他各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照本规定之表二《建筑密度和建筑容积率控制指标表》（以下简称《表二》）执行。
第十九条 单个建筑基地的具体建筑容量，城市规划行政主管部门可结合现状周边情况、区位、交通、环境和土地价值等因素进行综合分析后确定，但不应超过控制指标的３０％。
第二十条 《表二》适用于类型单一的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
第二十一条 对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第二十二条 建筑基地未达到下列最小面积的，不应独立建设：
（一）低层居住建筑１０００平方米；
（二）多层居住建筑、多层公共建筑２０００平方米；
（三）高层居住建筑、高层公共建筑３０００平方米。
第二十三条 建筑基地未达到前条规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予核准建设：
（一）邻接土地为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；
（三）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。
第二十四条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，除特定必须的公共配套设施外，不宜在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
第二十五条 建筑基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定奖励增加建筑面积。但增加的建筑面积总计应不超过核定建筑面积（建筑基地面积×核定建筑容积率）的百分之二十。
核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按《表二》和本章的有关规定确定。
第二十六条 因公共交通需要，建筑之间架设穿越城市道路的空中人行廊道，应符合下列规定：
（一）廊道净宽度不宜大于６米、廊道下净空高度应不小于５.５米，城市支路上穿越跨度小于１６米且不通行公交车辆的廊道下，净空高度应不小于４.６米；
（二）廊道内应不设置商业设施。
凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。
第二十七条 建设项目为旧区改建（城中村改造、危旧房改造）、经济适用房等，在满足建筑退让及间距规定的前提下，其建筑容量由城市规划行政主管部门根据用地环境条件合理确定。
第四章 建筑间距
第二十八条 规划编制单位在编制规划方案时，必须遵守国家有关间距、日照等标准。
第二十九条 住宅建筑间距应以满足日照要求为基础，并综合考虑通风、采光、抗震、消防等因素确定。多、低层建筑通过正向获得日照，遮挡建筑为多、低层建筑的，应采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定，不适用日照分析法。
第三十条 受遮挡建筑为违法建设、临时建设，其日照（间距）不予考虑；规划确定待改造区域内的建筑物，其日照（间距）可不予考虑。
第三十一条 住宅建筑应确定一面作为主朝向，其他朝向为次要朝向，次要朝向可不考虑其日照要求。在不影响相邻单位合法权益的情况下，可增加另一主朝向。主朝向的采光窗所在的墙面为日照计算墙面。
有日照需求的建筑不宜东西向布置。
第三十二条 遮挡建筑为高层建筑，且受遮挡建筑为住宅时，应对受遮挡的住宅进行日照分析，并应结合本章相关规定确定建筑间距。高层建筑日照分析规则见附录三。
建设单位及设计单位应当对提供的日照分析结果的准确性和真实性负相关法律责任。
第三十三条 两幢建筑夹角小于或等于３０度布置时，其最窄处间距按平行布置建筑间距控制；大于６０度布置时，其最窄处间距按垂直布置的建筑间距控制。两幢建筑夹角大于３０度小于或等于６０度布置时，其最窄处建筑间距按既非平行也非垂直布置的建筑间距控制。
第三十四条 多层住宅之间的间距按下列要求确定：
（一）平行布置时：
１、南北向或南偏东（西）１５度（含１５度）范围内的平行布置住宅，且南侧建筑高度在１８米以下的（含１８米），其建筑间距应不小于南侧建筑高度的１.２３倍（旧区改建项目内新建住宅为１.２倍）；南侧建筑高度超过１８米，其建筑间距应不小于南侧建筑高度的１.２６倍（旧区改建的项目内新建住宅为１.２３倍）。
２、南北向的南偏东（西）１５度至４５度（含４５度）范围的平行布置住宅，其建筑间距可按第一款规定进行方位间距折减，折减系数为０.９。
３、东西向（含东偏南、偏北４５度范围内）平行布置且东西向采取日照的住宅间距应不小于遮挡建筑高度的１.２倍，且应不小于１３米。
（二）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于１４米的，其间距按平行布置间距控制）：
１、南北向间距应不小于南侧建筑高度的０.８倍，且应不小于１３米；
２、东西向间距应不小于遮挡建筑高度的０.６倍，且应不小于１３米。
（三）既非平行也非垂直布置的，最小处间距应不小于遮挡建筑高度的０.９倍，且应不小于１３米。
第三十五条 高层住宅之间的间距按下列要求确定：
（一）平行布置时：
１、朝向为南北向或南偏东（西）４５度（含４５度）范围内的高层住宅建筑平行布置时，间距应不小于３０米（旧区改建为２４米），并应满足以下要求：
建筑正向重叠长度为３０米（含３０米）以内的，间距应不小于南侧建筑高度的０.３倍；
建筑正向重叠长度为３０-４０米（含４０米）的，间距应不小于南侧建筑高度的０.４倍；
建筑正向重叠长度大于４０米的，间距应不小于南侧建筑高度的０.５倍；
２、东西向或南偏东（西）４５度至９０度范围内的高层住宅建筑平行布置时间距应不小于较高建筑高度的０.３倍，且应不小于２４米。
（二）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于１６米的，其间距按平行布置间距控制）：
１、两幢建筑南北方向垂直布置时（T型或倒T型），间距应不小于南侧建筑高度的０.３倍，且应不小于２４米；
２、两幢建筑东西方向垂直布置时（H型或半H型），间距应不小于遮挡建筑高度的０.２５倍，且应不小于１８米。
（三）既非平行也非垂直布置时，可按正向投影平均距离计算间距，最小处间距不宜小于遮挡建筑高度的０.３倍，且应不小于２４米。
第三十六条 低层住宅之间的间距按下列要求确定：
（一）平行布置时：
１、南北向或南偏东（西）４５度（含４５度）范围内平行布置时，间距应不小于南侧建筑高度的１.３５倍，且应不小于８米；
２、东西向或南偏东（西）４５度至９０度范围内平行布置时，间距应不小于遮挡建筑高度的１.２倍，且应不小于６米。
（二）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于１４米的，其间距按平行布置间距控制）：南北向间距应不小于８米且应不小于南侧建筑高度的１.１；东西向间距应不小于６米。
（三）即非平行又非垂直布置时，间距应不小于遮挡建筑高度的１.２倍，且应不小于８米。
第三十七条 低层住宅与多层住宅之间的间距按下列要求确定：
（一）遮挡建筑为低层建筑的按低层住宅间距执行；
（二）遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行；
（三）低层住宅与其东、西侧多层住宅垂直布置时，间距应不小于６米，相对墙面均开窗间距应不小于８米。
第三十八条 高层住宅与多、低层住宅之间的间距按下列要求确定：
（一）遮挡建筑为高层建筑的按高层住宅间距执行；
（二）遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行；
（三）高层住宅与南侧多、低层建筑的间距应不小于１３米；
（四）两幢建筑互为遮挡建筑时，分别计算间距，取较大值。
第三十九条 住宅建筑山墙间距按下列要求确定：
（一）多层住宅之间不宜小于６米；
（二）高层与各种层数住宅之间应满足消防间距要求，不宜小于１３米，不得小于９米；
（三）高层与高层之间应不小于１３米。
第四十条 非住宅建筑间距按下列要求确定：
（一）高层非住宅建筑：南北向平行布置间距应不小于南侧建筑高度的０.３倍，且应不小于１８米；东西向平行布置间距应不小于较高建筑的０.２５倍，且应不小于１３米；
（二）高层非住宅建筑与多层非住宅建筑平行布置间距应不小于１３米；
（三）多层非住宅建筑南北向平行布置时，其间距应不小于南侧建筑高度的０.６倍，且应不小于１０米；多层非住宅建筑东西向平行布置时，其间距应不小于较高建筑高度的０.６倍，且应不小于１０米；
（四）低层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布置时间距按消防规定控制，但最小值不宜小于６米；
（五）其它形式布置的非住宅建筑间距，非住宅建筑的山墙间距按消防间距规定控制。
第四十一条 非住宅建筑与住宅之间的建筑间距按下列要求确定：
（一）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置住宅南侧，或位于东西向（偏东西）布置住宅东西侧的，其间距按住宅间距执行；
（二）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置的住宅东、西侧的：
１、建设多层建筑时，应满足消防间距，且应不小于６米；
２、建设高层建筑时，除应满足住宅规定日照要求外，且应不小于１３米。
（三）非住宅建筑位于住宅北侧的，按非住宅建筑间距执行。
第四十二条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和中、小学校教学楼、老年公寓，与相邻建筑间距应保证被遮挡的上述建筑冬至日有效日照不少于２小时（南北向平行布置的多层建筑不宜小于南侧多层建筑高度的１．５倍）。
第四十三条 非居住建筑与居住建筑垂直贴建的，必须满足居住建筑规定日照要求，其建筑按整体建筑综合考虑，且与居住建筑贴建的墙面离住宅窗户８米范围内不应开窗。
四十四条 受遮挡含居住的综合楼之间的建筑间距，按住宅的建筑间距执行，受遮挡部分在计算与遮挡建筑间距时，可扣除非住宅部分层高度，但扣除后的间距不得小于１３米。
第四十五条 上述建筑间距系数适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的建筑间距，应将其地形高差计入建筑高度。
第四十六条 高、多、低层、退台等组合建筑间距分别按各类别有关规定执行。
第四十七条 建设工程规划许可证中已注明不能满足规定日照要求的房屋，不宜作为商品住宅出售（分配）。确需出售（分配）的，建设单位在销售（分配）时应向购房户（分配的住户）书面说明。
第五章 建筑退让
第四十八条 沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧及电力线保护范围等边侧的民用建筑，其退让距离除必须符合日照间距、文物保护、风景旅游、市政管线、消防环保、抗震、防汛和交通安全等有关规定外，应同时符合本规定。
第四十九条 相邻东西边界处，不宜布置东西向建筑。
由高、多、低层等组合建筑及退台建筑的退让，分别按各类别有关规定执行，但退让城市道路红线时按最高类别执行。
第五十条 多（低）层建筑退让用地南北边界的距离按下列要求确定：
（一）满足相邻用地现状建筑和已批准的规划建筑规定日照间距。
（二）南北向布置的多（低）层建筑退让距离，按下列要求确定：
退让北界距离应不小于该建筑与边界北侧多（低）层建筑规定间距的三分之二，且应不小于８（３）米；
退让南界距离应不小于该建筑与边界南侧建筑规定间距的三分之一，且应不小于４（２）米。
（三）南北向的南偏东（西）１５度至４５度（含４５度）范围内布置的住宅退让距离按下列要求确定：
退让北界距离按退让建筑物中心线取平均退让值满足规定间距的三分之二，且平均退让值应不小于８（３）；
退让南界距离按退让建筑物中心线取平均退让值满足规定间距的三分之一，且平均退让值应不小于４（２）。
（四）东西向布置的多（低）层建筑退让距离按下列要求确定：
退让北界距离不宜小于建筑高度的０.５倍；且应不小于６（３）米，居住建筑应不小于８（３）米；
退让南界距离不宜小于建筑高度的０.２５倍；且应不小于３（１.５）米，居住建筑应不小于４（２）米。
第五十一条 多（低）层建筑退让用地东、西边界的距离按下列要求确定：
（一）南北向布置的多（低）层建筑退让距离应不小于该建筑与其东、西侧建筑规定间距的二分之一，且应不小于５（３）米；
（二）东西向布置的多（低）层非居住建筑，距其东、西边界距离应不小于自身建筑高度的０.６倍，且应不小于１２（６）米；相邻单位为现状永久性非居住、教育、卫生建筑时，最小值可为６（３）米；
（三）东西向布置的多（低）层居住建筑，应不小于自身建筑高度的０.８倍，且应不小于１２（８）米。
第五十二条 高层建筑及锅炉房、变电所、加油站、厂房等特殊功能的建筑（构筑）物在退让其用地边界时，除应退让规定间距外，还必须承担由其产生的规定间距。
加油站周边无现状建筑物时，退让用地边界可按三级站油灌区不小于６米，二级站油灌区不小于９米执行。
第五十三条 南北向布置的高层建筑退让边界的距离按下列要求确定：
（一）边界外侧有现状（规划）建筑的退让，按现状（规划）相关间距执行，且满足第五十二条规定，且平均值如下：
退让北界应不小于２０米；
退让南界应不小于１０米，旧区改建应不小于８米；
退让东、西界应不小于８米，旧区改建应不小于６.５米。
（二）边界外侧尚无现状（规划）建筑的退让，除满足前款要求外，还应根据日照分析结果确定。
（三）日照分析的北影响线按下列规定控制：
１、北界外侧现状和规划用地性质均为居住、教育、卫生的，根据现状和规划居住、教育、卫生建筑位置确定；
２、北界外侧尚无现状建筑且规划用地性质为居住、教育、卫生的，应按平均距边界１０米执行；
３、北界外侧规划用地性质为非居住、教育、卫生的，宜按平均距边界２０米执行，对采光通风无要求的可不限；
４、与北界外侧用地同步规划的可按规划方案执行。
第五十四条 东西向布置的高层（非）居住建筑退东西边界平均距离应不小于自身建筑高度的０.１５倍，且应不小于１５（１０）米；边界外侧为非居住、教育、卫生建筑用地的，可不小于１０（７）米，但均应满足第三十五条和消防间距规定要求。
第五十五条 建筑退让边界特殊情况下的距离按下列要求确定：
（一）建筑与用地边界退让距离不规则时，高（多）层建筑退让边界平均距离应达到规定值要求，但最窄处的最小值不得小于５（３）米；
（二）用地边界既非东西又非南北的，用地边界走向小于４５度的，参照南北向退让标准执行，大于等于４５度的，参照东西向退让标准执行，但正向退让距离应不小于南北与东西向退让距离要求；
（三）在不影响边界外侧用地单位使用功能和退让距离满足最小值前提下，建筑退让距离可由城市规划行政主管部门核定。
第五十六条 地下建筑离用地边界距离不宜小于地下建筑埋置深度（自室外地平面至地下建筑底板的距离）的０.７倍。按上述距离要求退让相邻用地边界确有困难的，其距离可适当缩小，但应不小于３米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
沿城市道路两侧，地下建筑退让道路红线应不小于８米。沿路地下建筑退让小于主体建筑退让的，其顶面标高应设在地面正负零以下。
第五十七条 建筑退让道路的距离按下列要求确定：
（一）沿城市道路两侧新建、改建建筑，后退道路规划红线的距离应不小于下表所列值：
注：h——建筑高度。
（二）后退计算点为计算建筑面积的建筑最外墙面线。
（三）新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商业设施（单层建筑面积５０００平方米及以上、总营业建筑面积８０００平方米及以上的）等有大量人流、车流集散的建筑，其临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，应不小于３０米；红线外有绿线控制的，且后退绿线距离应不小于２０米。
（四）主次干路交叉口四周的建筑，后退道路切角线的距离应按主要道路要求，并宜增加５米执行。
（五）高、多、低层组合建筑退让道路红线的距离，必须按主体（最高类别）建筑退让标准执行。
（六）旧区改建，在满足消防和交通要求前提下，经城市规划行政主管部门核定，其后退道路红线距离可适当减小，但应不小于下一级的退线要求。
（七）建筑与城市道路非平行布置的，退让距离可采用平均值，但最小处应不小于下一级退线要求。
（八）商业步行街、小街巷两侧的建筑，退让距离由规划行政主管部门根据实际情况核定，但不得逾越道路红线。
（九）严禁建筑的雨蓬、基础、台阶、围墙及其附属设施逾越道路红线。
第五十八条 建筑后退铁路距离按下列要求确定：
（一）高速铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于５０米；
（二）铁路干线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于２０米；
（三）铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于１５米；
（四）铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离应不小于１０米，围墙高度应不大于３米。
第五十九条 建筑后退电力线的距离应满足电力设施保护有关规定，并同时满足下列要求：
（一）在电力线保护区（高压走廊）范围内不应新建建筑；
（二）建筑距各级电压架空线路的最小水平距离不宜小于以下规定：
１-１０KV ５米； ３５-１１０KV １０米；
１５０-２２０KV １５米； ３３０-５００KV ２０米。
第六十条 建筑后退蓝线、绿线的距离，除退红线距离应大于第五十七条规定要求，且满足有关规划另有规定外，按下列要求确定：
（一）建筑高度在２４M（含）以下的，后退距离应不小于５米；
（二）建筑高度在２４M-１００M（含）的，后退距离应不小于１０米；
（三）建筑高度在１００M以上的，宜适当加大后退距离，具体标准由城市规划行政主管部门酌情确定。
第六十一条 在村镇、城镇范围以外的公路规划红线两侧应划定隔离带，除规划另有规定外，隔离带宽度的具体规定如下：
（一）高速路、国道两侧各不宜小于５０米；
（二）一级公路两侧各不宜小于２０米；
（三）二级及以下等级公路两侧各不宜小于１０米；
（四）公路红线和隔离带内，不应新建、改建、扩建建筑，但可耕种或绿化。经城市规划行政主管部门批准，可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等；
（五）沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑后退公路隔离带的距离应不小于５米。
第六章 建筑高度
第六十二条 建筑的高度必须符合建筑间距退让、日照、消防、城市景观设计等方面的要求，同时应符合本章的规定。
第六十三条 机场、气象台等设施周围、微波通道范围内新建、改建的建筑物、构筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制等规定。
第六十四条 在文物、建筑保护单位、风景区周围的建设控制地带内新建、改建的建筑物、构筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的修建性详细规划执行。暂无批准的修建性详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，做视线分析，确定控制高度和保护措施。
第六十五条 鼓励沿城市快速路及主、次干路两侧建设高层公共建筑。建筑高度应保证建筑型体比例协调，保持良好的城市天际线。沿城市快速路及主、次干路两侧新建、改建建筑，除满足有关规定外，其控制高度宜符合下列规定：
（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不宜超过道路规划红线宽度（W）加上建筑后退道路红线距离（S）之和的１.５倍，即：H≤１.５（W+S）。
（二）沿路高层组合建筑的高度，宜按下式控制：A≤L（W+S）。
式中：A—沿路高层组合建筑以１：１（即４５度）的高度角在地面上投影的总面积，L—建设用地沿道路规划红线的长度，W—道路红线宽度，S—沿路建筑的后退距离。
第六十六条 建筑临接两条以上道路、直接临接广场、河道的，其高度可适当提高。
第七章 绿 地
第六十七条 各类建筑基地内绿地面积占基地面积的比例（绿地率）应符合下列规定：
（一）居住区绿地率应不小于４０％；
（二）工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不宜小于２０％；对有大气、噪音污染的厂矿企业单位，绿地率应不小于３０％；
（三）机关团体、文化娱乐、教育体育、卫生、科研院所、部队等单位，绿地率不宜小于３５％；
（四）属于旧区改建，绿地率可酌情降低，但不宜低于５个百分点。属于风景区周边控制范围内的，绿地率应提高５个百分点。
第六十八条 产生有害性气体及污染物的工厂及垃圾处理厂，应按相应的专业规范要求设置卫生防护林带。
古树名木周边宜留出应不小于２０米的保护绿地。
滨临水体的绿带应结合地形与岸线设计，形成有滨水特色的景观绿带，并应在道路和水面之间留出透景线，有机地组织水体、绿带景观。
第六十九条 新建居住区的公共绿地，采用分级设置的原则。
（一）组团级公共绿地面积应不小于总用地面积的４％，且应不小于０.５平方米／人；小区级（含组团级）公共绿地面积应不小于总用地面积的７％，且应不小于１平方米／人；居住区级（含组团级和小区级）公共绿地面积应不小于总用地面积的１０％，且应不小于１.５平方米／人；
（二）每块集中绿地面积应不小于４００平方米，宽度不得低于８米，且必须满足应不小于三分之一面积在建筑日照阴影范围之外。其中绿化面积（含水面）不宜小于总绿地面积的７０％；
旧区改建可酌情降低，但应不低于相应指标的７０％；
（三）鼓励居住区公共绿地向公众开放；
（四）沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建筑基地范围内的，不应作为小区集中绿地计算。
第七十条 城市总体规划、分区规划、控制性详细规划确定的公共绿地应严格控制，不应挪作他用。确因特殊需要，需要改变其用地性质的应严格按有关规定报批。
城市绿线范围内，不应建设与绿地规划无关的项目。配套附属建筑应以低层为主，管线工程必须埋地建设。
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农村土地流转问题的法律思考
李志文
[摘 要]农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在，而在改革方法中，土地流转制度不失为一计良策。本文从我国当前农村土地承包的现状和发展入手，从法律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。
[关键词] 农村 土地改革 土地流转
土地是农业发展最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，尽管我国土地的总量不算少，但由于人口数量庞大，人均土地占有量却很少，加之我国的人口在继续增长，土地承受的压力将越来越大。如何充分高效地利用有限的土地资源，缓和高度紧张的人地关系，成为保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在。
一、当前我国农村土地承包的现状和发展
十一届三中全会以来，实行家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展，解决了十几亿人口的粮食问题，成为当时农村土地改革的一项创举。但是，随着市场经济深入发展和农村城镇化建设进程的进一步加快，整个农村的产业结构、农民就业结构和农村生产力水平与80年代相比已发生了很大变化。土地联产承包责任制在其实行过程中，一些深层次的矛盾也日益暴露出来。一是，一家一户的小规模经营，不便耕作，农业科学技术推广受到限制，又不容易掌握市场信息和合理销售，农产品价格不高，农民卖粮难，均使得农民种粮的积极性有所下降。再就是，土地在农民家庭经营中的地位发生了变化，一些农村劳动力自愿摆脱土地的羁绊，或远离家乡外出打工，或到城镇经商置业，或就近服务于第二、三产业，再加上生老病死、升学、当兵、迁徙等因素，部分地方出现了农民少种或不种粮田的现象。土地的抛荒成为一种很无奈的现实，即便剩下艰难维持着农作物耕种的农民们也是苦不堪言。
一家一户的小规模经营，解决了中国农村人口的温饱问题，但在这一体制下，农村人民却很难富裕起来。这种情况下，家庭承包经营制度受到了挑战，农村土地经营方式面临改革，而在改革方法中，土地流转制度不失为一计良策。
二、农村土地流转的法律解析
土地流转指的是土地承包经营权的流转，其实质是土地使用权的流转，即在农村土地所有权属于集体所有的前提下，农民在市场支配下，根据自己的意愿转让其所承包的土地使用权，从面实现土地资源的优化配置；土地的承包者仍然享有分配土地收益的权利，这种权利通常会在事先约定。
2002年8月29号，九届全国人大常务委员会第二十九次会议审议通过《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》），并于2003年3月1日起正式实施。该法对农村土地流转作出了规定。第十条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第十六条第一款规定：“（承包方）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。”第二十六条第二款规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”该法第五节则专门对土地承包经营权的流转做了详细规定：第三十二条规定了通过家庭承包取得的土地承包经营权的方式有转包、出租、互换、转让或者其他方式。第三十三条规定了土地承包经营权流转应当遵循的五个原则：“（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”第三十四条规定了土地承包经营权流转的主体是承包方。第三十五条规定了发包方在合同期间所应遵守的义务。第三十六条规定了土地承包经营流转的收益归承包方所有。第三十七条规定当事人双方应当签订流转书面合同，并对合同所应包含的七个格式条款做了归纳。第三十八条流转的登记制度。第三十九条、第四十条、第四十一条分别规定了承包关系不变、互耕和承包关系发生变更的情形。尤其值得注意的是第四十二条“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。”这一条明确表明，农业生产方式的变化，规模化生产将走上一条合法的途径。第四十三条“承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”则旨在鼓励农民能够放心对土地加以投入，从而即便在转让时也能得到相应的回报。
2005年1月19日农业部颁发《农村土地承包经营权流转管理办法》，于2005年3月1日起正式实施。《农村土地承包经营权流转管理办法》以《农村土地承包法》为根据，围绕尊重和保障农民的土地承包经营自主权，土地流转当事人、流转方式、流转合同、流转管理等5个方面进行规范。
2008年10月12日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以各种形式流转土地承包经营权。
国家法律、法规及政策的出台及逐步完善，标志着中国农村土地改革进入快速发展的时期，这也被许多人誉为中国掀起了第三次土地制度大变革。
三、农村土地流转的分析
在实行农村土地改革的进程中，我国有条件的地方已大胆的实行了许多实践，取得了很好的成绩，掌握了许多先进了经验。下面我们来看几个例子：
北京市通州区截至2009年6月底，通州区农村集体土地承包经营权流转面积累计24万亩，其中规模化流转土地为四万余亩，为该区农业产业结构的调整发挥了重要作用，先后吸引近300家农业产业或种田能手到该区投资兴业，累计吸引社会投资10余亿元。近几年来，通州区通过持续创新的服务手段极大促进了农村土地流转工作，取得了显著的经济效益和社会效益。该区土地亩流转收益明显增加，由2007年的867元增加到2009年的911元，最高每亩年收益达到了2500元以上。2008年底全区土地流转总金额为2.2亿元，土地流转户每年增收2400元。同时，规模化土地流转引入农业产业化经营解决了广大农民的就业问题，截止到2009年，通州区通过土地流转解放农村劳动力10000余人，其中就地安置劳动力6000余人，从事二三产业就业的有4000余人。
我省贺州市八步区总人口63万人（其中农业人口52.7万人），行政村186个，农户11.46万户，耕地39.02万亩。目前共流转土地83.05万亩，促进了土地资源配置优化，加快了农村土地规模化、集约化进程；促进了农村劳动力转移，增加了农民收入；促进了农业结构的调整，加快了农业产业化进程；促进了社会资本投入多元化，加快了农村经济的发展。
钦州市钦南区推行农村土地合法流转，按照“明确所有权，放开使用权，搞活经营权”的原则，在不改变土地使用性质和尊重农民意愿的前提下，鼓励农民有偿流转土地，使土地向大户、基地、企业流转，实行集约化经营，促进了农业产业向特色化、规模化、专业化方向发展。有效流转土地3.73万亩，成功打造了辣椒、黄瓜、火龙果、莲雾、百香果、无核荔枝等20多个特色品牌农作物基地，形成了以蔬菜、辣椒、鸡骨草等为主导的专业示范村。
取以往之经验，流转的主要形式包括：土地置换、承包户自主有偿或无偿转包、租赁、股份合作等。
1、土地置换
村集体与农户之间、农户与农户之间的承包土地相互交换，对于土地级差，通过协商以货币或其他形式支付土地力培育补偿费。
2、承包户自主有偿或无偿转包
承包人把自己承包的部分或全部土地，以一定的条件和手续发包给第三方，由第三方向原承包户履行合同的行为。许多农户之间私自转包土地都采用这种方式，这是农村土地流转的最初形式，也曾经一度是最主要的流转方式，但近年来，这一形式的流转趋于减少。
3、租赁
租赁双方签订合同，规定租赁土地的面积、级别、使用保护、租金及双方的权利义务等。在经济较发达地区出现了一批果蔬菜或名、优、特农产品的繁育专业户，他们租用其他农户土地进行果蔬菜或名、优、特农产品生产。也有一些企事业单位向农户或集体交纳租赁费，租借农地进行高新农业生产或发展休闲农业。
